લોકોએ ડબલ-ત્રણગણા ભાવ ચૂકવવા પડશે, ગરીબ- મધ્યમ વર્ગ માટે ઘરનું ઘર બનશે દોહયલું અનેક વ્યવહારોમાં સર્જાશે વિવાદ

સૂચિત જંત્રીમાં 200થી 2000 ટકા સુધીનો અવ્યવહારું વધારો, ક્રેડાઇ અને ગાહેડ દ્વારા વિરોધ, હાઇકોર્ટમાં જવા ચીમકી

1 એપ્રિલ, 2025 થી નવી જંત્રીના ભાવ અમલમાં આવશે. આ કારણે ગુજરાતમાં પ્રોપર્ટીના ભાવ વધી જશે. મકાન બનાવવા કે જમીન ખરીદવી મોંઘી બની જશે. નવી જંત્રી અમલમાં આવતા જ ચૂકવવાના થતા નાણાંમાં 100 થી 200 ટકાનો વધારો થશે. નવી જંત્રી મુજબ, બમણા કે ત્રણ ગણા ભાવ ચૂકવવા પડશે. ત્યારે સરકારે એકાએક જંત્રીના ભાવમાં વધારો કરતા બિલ્ડર્સ અને ડેવલપર્સ દ્વારા વિરોધ કરવામાં આવ્યો છે. આ મામલે ક્રેડાઈ દ્વારા રાજ્ય સરકારે જાહેર કરેલી પ્રસ્તાવિત જંત્રી મામલે સવાલો ઉઠાવાયા છે.

ક્રેડાઈ/ગાહેડ અમદાવાદના પ્રમુખ ધ્રુવ પટેલે જણાવ્યું કે, 2011માં જંત્રી આવતી હતી, તેના બાદ 12 વર્ષ સુધી કોઈ જ વધારો કરાયો ન હતો. ડેવલપમેન્ટને ધ્યાને રાખી ક્રેડાઈ દ્વારા સરકારને સુચનો કરતા આવ્યા છે. માર્ચ 2023 માં એક સરપ્રાઈઝ તરીકે જંત્રી ડબલ કરવાની જાહેરાત કરાઈ. ત્યારે પણ ક્રેડાઈએ હકારાત્મક અભિગમ અપનાવ્યો હતો. હવે 12 વર્ષ પછીવૈજ્ઞાનિક પદ્ધતિથી સર્વે કરી જંત્રીમાં સુધારો કરવાની વાત સરકારે કરી છે. એપ્રિલ 2023થી અત્યાર સુધી સરકારે સર્વે કર્યો અને 20 નવેમ્બર 2024 એ સૂચિત જંત્રી જાહેર કરી. અમે મુખ્યમંત્રીને મળીને રજુઆત કરી હતી કે રાજ્યમાં 40000 વેલ્યુ ઝોન આવેલા છે. અનેક પ્રકારની જમીનના મુદ્દા રાજ્યના ખેડૂતોથી લઇ તમામને લાગુ પડે છે.

તેમણે આગળ કહ્યું કે, સરકારે પોતે દોઢ વર્ષ લીધું પણ જનતાને સૂચનો માટે ફક્ત 1 મહિનો આપ્યો. હાલની સૂચિત જંત્રીમાં અમારા સર્વે મુજબ 200 ટકાથી લઈને 2000 ટકા સુધીનો સરેરાશ વધારો કરાયો હોવાનું લાગે છે. વિકાસ અને સમય મુજબ જંત્રી વધવી જોઈએ એ અમે પણ માનીએ છીએ, પણ એક ઝાટકે આટલો વધારો સ્વીકાર્ય નથી. સરકારે પોતે રીવ્યુ કરવા દોઢ વર્ષ લે છે અને પ્રજાને 1 મહિનો આપે છે. 31 માર્ચ 2025 સુધી અમને રીવ્યુ કરવાનો સમય આપો એવી માંગ છે. ઓનલાઇન રીવ્યુનો વિક્લપ યુઝર ફ્રેન્ડલી નથી, અનેક ટેક્નિલ ક્ષતિઓ આવી રહી છે. અમદાવાદ જેવા મહાનગરમાં અમારા જેવા શિક્ષિત લોકોએ અનેક મુશ્કેલીઓ પડી રહી છે, તો ગ્રામીણ વિસ્તારમાં લોકો આ સૂચનો કરી જ નહીં શકે. માટે ઓફલાઈન પદ્ધતિથી વાંધા સૂચનો સ્વીકારવામાં આવે એવી પણ માંગ છે. મામલતદાર અને કલેકટર કચેરીએ લેખિતમાં વાંધા સૂચનો સ્વીકારવા જોઈએ. સૂચિત જંત્રી મામલે અમે પણ હજી સંપૂર્ણ અભ્યાસ કરવો શક્ય નથી.

માટે આ જંત્રીનો સ્વીકાર કોઈપણ કાળે સ્વીકાર્ય નથી. અમલ કરવા માટેનું એક્સટેનશન સરકાર અમને આપે. અને ઓફલાઈન વાંધા સૂચન સ્વીકારવાનો વિકલ્પ આપે. વૈજ્ઞાનિક પદ્ધતિથી સર્વે થવો જોઈએ, હાલ કયા ધારાધોરથી જંત્રી જાહેર કરાઈ એનો અમને પણ અંદાજ નથી આવતો. જાહેર કરાયેલા સૂચિત જંત્રીના દરમાં થયેલ વધારો અત્યંત ઊંચો છે અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર પર તે ગંભીર અસર કરી શકે છે.

જંત્રીના દરોમાં તાજેતરમાં સૂચિત ફેરફારોની દરખાસ્તો ખેડૂતો, ઘર ખરીદનાર વર્ગ અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં ખુબ ચિંતા વધારી છે. જ્યારે આ દરોમાં વધારો કરવો એ જમીનના વધુ સારા મૂલ્યાંકન માટે જરૂૂરી છે, પરંતુ અચાનક અમલમાં મૂકવાથી અને અતિશય વધારો કરવાથી ઘણા લોકો માટે નાણાકીય અને આર્થિક પડકારોનો સામનો થઈ શકે છે.

ક્રેડાઈએ જણાવ્યું કે, સૂચિત જંત્રીમાં જમીન ફેરફાર માટેનું પ્રીમિયમ અનેકગણું વધી જાય છે. જમીનની કિંમત કરતા પ્રિમયમ વધુ થાય છે. દસ્તાવેજની કિંમત વધી જતા ખરીદનારને તકલીફ થશે. મકાનો 30 થી 40 ટકા મોંઘા થશે, લોકોને કઈ રીતે પોષાય??

નવી જંત્રીથી આવનારી મુશ્કેલીઓ વિશે ક્રેડાઈએ જણાવ્યું કે, મિિં માં પણ મુશ્કેલી થતા સ્લમ ડેવલપમેન્ટ યોજના પડી ભાંગશે. રિડેવલ્પમેન્ટ સહિતના પ્રોજેક્ટ પણ વિવાદમાં સપડાશે.

ગ્રાહકો અને બિલ્ડરો વચ્ચે વર્તમાન પ્રોજેક્ટને લઈને અનેક કાનૂની ગુંચવણ ઉભી થશે. જંત્રીનો દર બજાર કિંમતની નજીલ હોવો જોઈએ એ અમે પણ માનીએ છીએ. પણ આ ટૂંકા ગાળાની જાહેરાતથી આટલો મોટો વધારો પચાવવો શક્ય નથી. એક તરફ ઓલમ્પિકની અરજી કરાઈ છે અને અમદાવાદમાં મોટું ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર બનવાનું છે. કોઈપણ સિટીનું રિયલ એસ્ટેટ એની ઓળખ બને છે, આ આખું માર્કેટ 3 થી 4 વર્ષ પાછળ જશે.

આની સૌથી મોટી અસર જમીન માલિક એવા ખેડૂતોને થશે. આ તમામ મામલે આગામી સમયમાં અમે રાજ્યભરમાં કલેક્ટરને આવેદન પત્રો આપી વાસ્તવિકતા જણાવીશું. સમય આવે મુખ્યમંત્રીને પણ પુન: મળવા જઈશું. જરૂૂર પડ્યે કોર્ટનો પણ સહારો લેવાની વાત અમારા સભ્યોએ કરી છે. કોઈપણ ઘર્ષણ વગર જંત્રીનો યોગ્ય અમલ થાય એવી અમારી સરકારને રજુઆત છે. હાલની જાહેર કરાયેલી જંત્રીના સર્વેના ધારાધોરણ જાહેર કરવા જોઈએ.

ટીપી વિસ્તાર માટેના પર્ચેઝ એફએસઆઇ રેટ્સ
વર્તમાન જંત્રી પ્રમાણે પર્ચેઝ એફએસઆઇ રેટ્સ ₹1,200 થી ₹10,000 પ્રતિ ચોરસ મીટર (₹120 થી ₹1,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) છે. નવી સૂચિત જંત્રી મુજબ આ દરમાં ધરખમ વધારો થઇને આશરે ₹6,000 થી ₹30,000 પ્રતિ ચોરસ મીટર (₹600 થી ₹3,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ) થશે. સરેરાશ, પર્ચેઝ એફએસઆઇ દરમાં ઓછામાં ઓછો ₹800 પ્રતિ ચોરસ ફૂટનો વધારો થશે. ટીડીઆર ખર્ચ અને રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ (ટીડીઆર) ખર્ચ વધશે, જેના કારણે ઝૂંપડપટ્ટી પુનર્વસન પ્રોજેક્ટ્સ આર્થિક રીતે અશક્ય બની જશે. રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ પણ વાયેબલ નહીં રહે, અને ઘણા પ્રસ્તાવ તરત જ થંભી જશે.

જંત્રી દરમાં તીવ્ર વધારાને કારણે પડકારો
જંત્રીના ઊંચા દરો જમીનના વ્યવહારના ખર્ચમાં વધારો કરે છે, જેના કારણે ખેડૂતો માટે તેમની જમીન વેચવા મૂકવી મુશ્કેલ બને છે. ઘર ખરીદનારાઓ: વધેલા દરોનો અર્થ એ છે કે સ્ટેમ્પ ડયુટી અને નોંધણી ખર્ચમાં વધારો થશે, જેનાથી ઘરો વધુ મોંઘા થશે. ઘરમાલિકો: મિલકત વેરો અને સંબંધિત ખર્ચ જંત્રી દરો સાથે વધે છે. જે મકાનમાલિકો પર વધારાનું નાણાકીય દબાણ લાવે છે. રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર: વિકાસકર્તાઓને જમીન સંપાદનના ઊંચા ખર્ચનો સામનો કરવો પડી શકે છે અને પ્રોજેક્ટ પણ વિલંબથી અમલમાં આવશે અને તેના પરિણામે કિંમત વધવાથી રિયલ એસ્ટેટની માંગમાં ઘટાડો થવાથી સંભવિતપણે સેક્ટરના વિકાસ ધીમો થશે.