3192 પ્રોજેકટ સામે સુઓમોટો કાર્યવાહી, મોટા ભાગના ડેવલોપર્સ રેરા નોંધણી વગર જ સ્કીમનું માર્કેટિંગ કરતા પગલા લેવાયા
ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (ગુજરેરાએ) 16,269 પ્રોજેક્ટ્સમાં રૂૂ. 6.4 લાખ કરોડના રિયલ એસ્ટેટ રોકાણો નોંધ્યા છે, જેમાંથી 31% રોકાણ ફક્ત અમદાવાદમાં કેન્દ્રિત છે. નવા ડેવલપર્સ બજારમાં પ્રવેશતા હોવાથી, ઘણા વિવિધ માધ્યમો અને પ્લેટફોર્મ દ્વારા ગુજરેરાના નિયમોનું ઉલ્લંઘન કરી રહ્યા છે. તેના જવાબમાં, નિયમનકારી સત્તાવાળાએ રાજ્યભરમાં 3,192 પ્રોજેક્ટ્સ સામે સુઓમોટુ કાર્યવાહી (પોતાની પહેલ પર લેવામાં આવેલી કાર્યવાહી) દ્વારા 5,000 થી વધુ ફરિયાદો શરૂૂ કરી છે. જેના પગલે રાજયભરના બિલ્ડરોમાં દેકારો મચી ગો છે.
તમામ દાખલ થયેલા કેસોમાં 26% કેસ અમદાવાદમાં છે, ત્યારબાદ વડોદરા 24% કેસ સાથે આવે છે. સુરત 13% કેસ ધરાવે છે, જે અમદાવાદમાં જોવા મળેલી સંખ્યા કરતાં લગભગ અડધી છે, ગુજરેરાના એક સૂત્રએ જણાવ્યું હતું. નોંધાયેલા 5,003 સુઓ મોટો કેસમાંથી, ઓથોરિટીએ સમગ્ર ગુજરાતમાં 2,653 પ્રોજેક્ટ્સ સામે 4,052 ઓર્ડર જારી કર્યા છે. નિષ્ણાતોએ વધુ સતર્કતા રાખવાની હાકલ કરી છે.
રિયલ એસ્ટેટ વ્યાવસાયિકો એવા ડેવલપર્સની દેખરેખ વધારવાની હિમાયત કરી રહ્યા છે જેઓ સંભવિત ખરીદદારોને ગેરમાર્ગે દોરે છે અથવા તેમના પ્રોજેક્ટ્સ માટે ફરજિયાત ગુજરેરા મંજૂરી મેળવતા પહેલા ઓફરનો પ્રચાર કરે છે.
અમદાવાદમાં તાજેતરમાં થયેલા બનાવોમાં ડેવલપર્સે પ્રોજેક્ટ્સમાં વિલંબ કરીને, મંજૂર યોજનાઓમાં ફેરફાર કરીને અથવા બિન- રેરા સુસંગત વિકાસ માટે રિફંડનો ઇનકાર કરીને ખરીદદારો સાથે છેતરપિંડી કરી છે. આ પેટર્નને કારણે નિયમનકારી સત્તાવાળાઓને તેના સુઓ મોટો પગલાંમાં વધુ સક્રિય અને અડગ બનવાની હાકલ કરવામાં આવી છે.
રિયલ એસ્ટેટ નિષ્ણાતો સંભવિત ખરીદદારોને મિલકત ખરીદતા પહેલા સંપૂર્ણ ડ્યુ ડિલિજન્સ કરવાની સલાહ આપે છે. રોકાણકારોએ જમીનની માલિકીની ચકાસણી કરવી જોઈએ અને ડેવલપરની નાણાકીય સ્થિરતાનું મૂલ્યાંકન કરવું જોઈએ.
કાનૂની નિષ્ણાતો નોંધે છે કે રેરા રજિસ્ટર્ડ ન હોય તેવા પ્રોજેક્ટ્સ માટેના દસ્તાવેજો રિયલ એસ્ટેટ કાયદા હેઠળ માન્ય નથી. જો કે, રોકાણકારો ભારતીય કરાર અધિનિયમ હેઠળ વાણિજ્યિક અથવા સિવિલ કોર્ટ દ્વારા નિવારણ મેળવી શકે છે અને વિશ્વાસ ભંગના કેસોમાં ફોજદારી આરોપો લગાવી શકે છે.
‘ટૂંક સમયમાં સાઈટ ચાલુ થશે’ એવા શબ્દો પણ નહીં ચાલે
રિયલ એસ્ટેટ એટર્ની અવનીશ કોઠારીએ જણાવ્યું હતું કે, જો ડેવલપર્સ ગુજરેરા પ્રમાણપત્ર મેળવતા પહેલા આગામી સાઇટ પર તેમની કંપનીનું માર્કેટિંગ કરી રહ્યા હોય, અને આગામી પ્રોજેક્ટનું નહીં, તો તે ઠીક છે. નહિંતર, તે કાયદાનું સ્પષ્ટ ઉલ્લંઘન છે કારણ કે પ્રમાણપત્ર વિના કોઈ પણ પ્રોજેક્ટનું માર્કેટિંગ કરી શકતું નથી. ઉપરાંત, જો કોઈ ડેવલપર આગામી પ્રોજેક્ટની મૂળભૂત વિગતો – જેમ કે શોરૂૂમ, બીએચકે એપાર્ટમેન્ટ્સ, વગેરે – ટૂંક સમયમાં આવી રહેલી સાઇટ પર ઉલ્લેખ કરે છે, તો તે સ્પષ્ટ ઉલ્લંઘન છે; ઓનલાઈન માર્કેટિંગ માટે પણ આ જ વાત લાગુ પડે છે. જો ગુજરેરા ફક્ત દંડ લાદવાને બદલે કડક પગલાં લે, તો તે વધુ સારું કામ કરશે.
